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El informe pericial en edificación y el arquitecto perito judicial. Ejemplos, tipos y modelos informes periciales, redacción, responsabilidades y plantillas.
El informe pericial en edificación y el arquitecto perito judicial
Muchas son las dudas de un técnico perito que nos invaden a la hora de reclamar alguna circunstancia causada por actos relacionados con la edificación o construcción que pasa por un informe pericial ante una compra-venta, herencias, relaciones entre los agentes intervinientes en el proceso edificatorio, desperfectos ocasionados en los inmuebles en periodos de garantías…etc.
Es entonces cuando debiéramos plantearnos… ¿Cuáles son nuestros derechos y obligaciones?, ¿Cuáles son los plazos de reclamación y los de garantía de los que dispongo?, ¿Qué hacer si mi vivienda me la entregan con desperfectos?, ¿Quiénes son los responsables del estado en el que se me entrega mi vivienda?, ¿Cómo puedo asesorarme para realizar una reclamación?.
Para redactar el artículo, primero hemos preguntado a los que tienen experiencia en «vicios ocultos» y problemas en obras de viviendas. En este caso a Dpcon que son expertos en reclamación de defectos constructivos nos han indicado consejos útiles que deberíamos repasar para justificar adecuadamente el peritaje (Por el final hay un vídeo muy bueno).
En segundo, otras muchas preguntas tienen respuesta en la amplia legislación que existe y afecta a los informes periciales en edificación. Queremos recordar que están amparadas por la Ley aquellas cuestiones cotidianas que realizamos a la hora de realizar cualquier operación inmobiliaria, aspectos relacionado con arquitectura o sobre todo relacionadas con la construcción o las obras directamente.
Modelos de informes periciales y clases
Los documentos de uso más frecuentes son:
- Certificados. Este documento que normalmente es corto se exige ante innumerables procedimientos administrativos para que un determinado organismo – administración tenga constancia de un hecho determinado y concreto, bajo la responsabilidad del técnico firmante. (El ejemplo sería el certificado energético de una vivienda)
- Informes técnicos. La actuación de cualquier técnico consistirá exclusivamente en realizar una descripción detallada y técnica objetiva de la cuestión sometida a examen absteniéndose de emitir comentario o cualquier juicio o de extraer cualquier tipo de conclusión. (El ejemplo sería los informe de evaluación de los edificios IEE)
- Dictámenes. Suele ser encargado por una autoridad con el objetivo de obtener criterios claros para poder decidir sobre el tema en cuestión. Se trata por tanto de un documento similar al Informe en el que el técnico después de observar los elementos en estudio, procederá a analizarlos y a enjuiciarlos, estableciendo hipótesis, hasta obtener unas conclusiones técnicas personales.
El dictamen pericial se va más allá del hecho descriptivo. El técnico emite una opinión (escrita, fundada y justificada).
- Peritaciones. El Dictamen o la Peritación, en realidad son sinónimos, si bien existe la tendencia a denominar a este documento como Peritación cuando el informe Dictamen es solicitado por un juez, vistas a una demanda judicial.
Proceso de tramitación
Creemos que para entender el proceso primero deberíamos de ver el siguiente esquema dónde se específica paso a paso a modo de ejemplo cuáles son las acciones que deberíamos de tomar para redactar los dictámenes periciales o los informes periciales. Dentro de un proceso existen dos modalidades de informes de peritos por medio de:
- Aquel informe elaborado por los peritos designados por las partes en conflicto. Ha de ser aportado con la demanda o con la contestación.
- Aquel informe emitido por peritos designados por el juzgado o tribunal, que a su vez puede estar:
- Solicitado por las partes, debiendo expresar el objeto de la pericia o los extremos sobre los que debe basar su informe.
- Acordado por el juzgado o tribunal designar perito judicial cuando lo estime útil, pertinente o necesario.
Siempre, el asesoramiento profesionalizado es necesario, pues en el caso de que una reclamación derive en una reclamación judicial será necesario tener una rotunda defensa ante un tribunal, que será avalada por un perito profesional el cuál realizará el informe pericial que defenderá la prueba en el proceso.
Para ello, deberá contar con una metodología clara y bien definida, una formación jurídica suficiente, ser conocedor tanto de la dinámica judicial como procesal, la normativa aplicable en cada caso, la jurisprudencia existente y asegurar una rotunda defensa ante un tribunal y sin ningún tipo de corporativismo ante los profesionales intervinientes como agentes de la edificación.
El perito judicial en la edificación
El perito judicial o perito forense es un profesional dotado de conocimientos especializados y reconocidos, a través de sus estudios superiores, que suministra información u opinión fundada a los tribunales de justicia sobre los puntos litigiosos que son materia de su dictamen.
Existen dos tipos de peritos, los nombrados judicialmente y los propuestos por una o ambas partes (y luego aceptados por el juez), ambos ejercen la misma influencia en el juicio.
Legislación de aplicación sobre el perito judicial arquitecto
En España, el perito tiene que tener certificados sus conocimientos, por lo que es necesario que aporte un título oficial o conocimientos del título oficial estatal de Arquitecto o Arquitecto Técnico en el caso de Edificación. La principal legislación de aplicación es:
- Ley 38/1999, de 5 de noviembre, Ordenación de la Edificación
- Código Técnico de la Edificación (Directo al portal por los cambios constantes que sufre)
- Orden de 28 de enero de 1972, por la que se regula el Certificado Final de la Dirección de Obras de Edificación
- Código Civil
- Ley de Enjuiciamiento Civil
- Ley de Enjuiciamiento Criminal
La Condición del perito judicial según la Ley de L.E.C. (Enjuiciamiento Civil) tipifica en su artículo 340.1:
1. Los peritos deberán poseer el título oficial que corresponda a la materia objeto del dictamen y a la naturaleza de éste.
Y en la Ley de Enjuiciamiento Criminal en su artículo 457 contempla que los Peritos Judiciales pueden ser o no titulares.
«Son peritos los que tienen título oficial en la naturaleza del peritaje que requiere el juzgado».
El perito suministra al juez el peritaje u opinión fundada de una persona especializada en determinadas ramas del conocimiento que el juez no está obligado a dominar, a efecto de suministrarle argumentos o razones para la formación de su convencimiento.
El peritaje podrá ser aportado en función de los meros conocimientos del perito, o bien a la aplicación de tales conocimientos en la evaluación de una determinada prueba.
Una de las responsabilidades menos estudiadas, al menos en forma integrada al proceso judicial, es sin duda la del perito, y es tal vez el sujeto más trascendente en la etapa de investigación y del valor probatorio del curso de un procedimiento dado.
Tipos e informes periciales en edificación
Aunque en el campo de la edificación nos podemos encontrar muchas casuísticas y por lo tanto, una gran variedad de informes, dentro de los más comunes podemos identificar los distintos tipos de informes periciales en:
- Informes Periciales por incumplimiento de medidas o superficies.
- Informes Periciales de Comunidades de Vecinos.
- Informes Periciales de estado actual de obras.
- Informes Periciales de patologías constructivas o desperfectos de la construcción.
- Informes Periciales por humedades.
- Informes Periciales por contradictorios en las Certificaciones de Obra.
- Informes Periciales por incumplimiento de Calidades del contrato.
- Informes Periciales por daños o vicios ocultos.
- Informes de tasación o valoración económica.
- Informes Periciales para determinar un Justiprecio.
- Informes Periciales de Relación Valorada.
- Informes Periciales o Forenses por Siniestros ocasionados: inundaciones, daños estructurales, derribos, accidentes, incendios, desplomes, explosiones, asentamientos de cimentación, acciones vandálicas.
- Informes Periciales Urbanísticos: Reclamaciones de cuotas de participación en Juntas de Compensación, expropiaciones, ocupaciones, reclamaciones catastrales.
- Informes Periciales por invasión o determinación de medianías.
- Informes Periciales por determinación de superficies de solares, fincas, útiles de viviendas.
- Informes Periciales de determinación de antigüedad de edificación.
- Informes Periciales por incumplimientos de plazos urbanísticos.
- Informes Periciales de determinación de repartos de herencias, patrimonios, embargos, divorcios…
- Informes Periciales contradictorios contra aseguradoras.
- Asesoría Técnico-Legal.
- Dictámenes y Certificaciones de todos los Informes Periciales.
- Ratificación y defensa en juicios de todos los Informes Periciales.
Con tantos obstáculos que nos pueden surgir de una obra y como recordatorio. Adjuntamos la siguiente imagen de patologías más comunes (Vicios ocultos) que aparecen en las casas y edificios. Nos parece interesante y de valor ver a simple vista donde tendremos los problemas más generalizados:
Plazos y garantías de responsabilidades
En la temática de las responsabilidades en obra, mientras no pasa nada o ningún accidente, todo va bien, pero cuando ocurre algo si no se ha especificado claramente cuál es el puesto y la responsabilidad de cada técnico pueda convertir en un dolor de cabeza enorme. Un modelo esquema para empezar a entender sería: (Al pinchar en la imagen se abre una nueva ventana para verlo mejor)
Por al importancia del esquema anterior y la calidad del documento, se puede acceder desde el Informe «Análisis crítico de responsabilidades de los diferentes agentes implicados e Integración de la Prevención de Riesgos Laborales en el Proceso de Edificación».
En el caso de reclamaciones interpuestas relacionadas con el proceso edificatorio y una vez que se ha expuesto a los asesores el problema que se ha ocasionado con la vivienda hemos de tener en cuenta los plazos y garantías que prevé la Ley para realizar una reclamación.
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) que entró en vigor el 6 de mayo de 2006, regula las obligaciones y responsabilidades de las personas físicas o jurídicas que intervienen en la edificación de un inmueble para así proteger los intereses de los compradores de una vivienda.
Se establece en dicha Ley ,en su artículo 17, tres plazos de garantía en función del daño ocasionado. El cómputo del plazo de garantía comenzará desde la fecha de recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de éstas. Este es un plazo de caducidad (no de prescripción) que no admite interrupción ni suspensión. Así pues se establece:
1 Año Defectos de terminación:
Aquellos desperfectos que afectan a los elementos de terminación y acabados de las obras (Alicatados picados, desentone de baldosas, baldosas rotas o desportilladas, falta de mecanismos, falta de pulido o abrillantado, falta de pintura, cierres de carpinterías, bultos en las paredes, desconchones, desplomes de puertas, suciedad de obra, arañazos de carpinterías o vidrios, etc…)
3 Años Defectos o vicios que afecten a la habitabilidad:
Son aquellos defectos o vicios constructivos y de las instalaciones que ocasionan el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad establecidos por ley.
Pueden ser tales como los relativos a la higiene, salud, ruido, protección del medio ambiente, estanqueidad, ahorro de energía, aislamiento térmico y aspectos funcionales ; (Como por ejemplo humedades en cubiertas, transmisión sonora, cierres de ventanas, exceso de diferencias térmicas, humedades de condensación, atascos de colectores y desagües no provocados, desperfectos de instalaciones eléctricas no manipuladas, fugas de agua, rotura de cisternas y otros mecanismos, desperfectos en climatización, defectos de captación de señal de televisión y telefonía, charcos, etc…).
10 Años Defectos que afecten a la resistencia mecánica y estabilidad del edificio:
Durante los diez primeros años la garantía afecta a vicios que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga o elementos estructurales y que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Son éstos los daños más difíciles de determinar, pues en la mayoría de los casos se requieren ensayos de laboratorio o geotécnicos para determinar el alcance de los daños.
No debemos obviar que no todas las fisuras son indicios de daños estructurales, la mayoría de ellas son provocadas por dilataciones térmicas, comportamientos desiguales entre materiales diferentes, retracciones, inestabilidad mecánica distintas de movimientos estructurales etc… Sólo un técnico especialista o perito puede detectar y determinar la naturaleza de las fisuras o grietas.
La LOE en su artículo 18 dispone que las acciones para exigir la responsabilidad por defectos o vicios de la edificación prescriben a los dos años desde que se produzca el daño, por lo que evidentemente el daño tiene que producirse en el periodo de garantía y posteriormente el perjudicado dispone del plazo anteriormente citado para interponer reclamación.
No obstante, es aconsejable informar al promotor y constructor de forma inmediata y por escrito (a ser posible mediante Buro-fax) de los defectos detectados.
Debemos conocer que en el caso de quejas por deficiencias, todos los agentes que participan en la construcción de la vivienda o edificio tenemos obligaciones frente a los propietarios y terceros adquirientes de inmuebles o parte de los mismos.
Los principales agentes de la edificación que enumera la LOE son: el Promotor, el Proyectista (arquitecto), el Constructor, el Director de Obra y Director de Ejecución (arquitecto y arquitecto técnico), las entidades y los laboratorios de control de calidad, los suministradores de productos e incluso los propietarios y los usuarios, que deberán conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento establecido en la documentación técnica (Libro del Edificio) que estará obligado a recibir.
Como garantía del pago de la indemnización que corresponda en cada caso, el promotor tiene que contratar un seguro de daños materiales o de caución de diez años y otro de tres.
Cómo redactar un informe pericial
Cada ejemplo de informe pericial que hemos visto al inicio del artículo se redacta de una forma determinada y debe de seguir unas pautas más o menos concretas:
- Certificados.
- Informes técnicos.
- Dictámenes.
- Peritaciones.
En la mayoría de casos de basa en la UNE 197001 – Criterios generales para la elaboración de informes y dictámenes periciales. Y tendrá un precio según trabajo del técnico y muchos otros factores.
Como explicar cuál sería la redacción por cada parte dentro de un artículo no es viable ante los diferentes tipos de procesos judiciales. Adjuntamos un documento excelente de elaboración de informes y dictámenes periciales desde el CAAT Valencia consultar desde AQUI. (Que además podremos ver diferentes modelos y plantillas periciales de referencia por cada sección)
Desde el siguiente vídeo es un ejemplo real de informe pericial de patologías, explicando los contrainformes y sentencia.
Plantillas de informes periciales y ejemplos
Para complementar el artículo y siendo que en el documento anterior ya tenemos algunos modelos tipo, queríamos añadir unas cuantas plantillas de informes periciales en PDF y en DOC (Word) para poderlas descargar gratis (Pertenecen al Colegio Oficial de Arquitectos Técnicos de Lanzarote – Son descargas directas. Nota: Las descargas siguientes han sido eliminadas del Colegio, sentimos no poder aportar la información que era muy útil. Como dato, y no siendo gratis, desde Ficherotecnia.com se pueden comprar plantillas ejemplo).
- CERTIFICADO Modelo formato.
- INFORME Modelo formato.
- CERTIFICADO DESCRIPTIVO Modelo obra en construcción formato.
- CERTIFICADO DESCRIPTIVO Modelo obra terminada formato.
- INFORME PERICIAL Modelo general formato.
- PLANTILLA COAAT Modelo general formato.
Es difícil encontrar modelos que podamos utilizar de forma gratuita. Así que si alguien conoce algún repositorio o lugar donde podemos acceder a a diferentes plantillas, por favor, que añada un comentario y mejoraremos esta sección.